Salva casa, sanatoria ultra semplificata per le irregolarità con più di 50 anni

Una sanatoria ancora più semplificata per le irregolarità legate alle varianti “ante 1977”: difformità grandi e piccole che hanno 50 anni o più, diffuse in tutta Italia, e sulle quali le norme del Salva casa hanno avuto, nonostante gli obiettivi iniziali, un impatto per adesso piccolo. Su queste situazioni si punta a incidere con forza ancora maggiore, grazie alle linee guida del ministero delle Infrastrutture guidato da Matteo Salvini, che oggi saranno presentate nel corso di un incontro a porte chiuse con gli operatori del settore.

Il documento in arrivo – anticipato già qualche settimana fa dal responsabile del dicastero di Porta Pia – sarà composto da Faq, risposte a domande frequenti che serviranno da guida interpretativa per gli enti locali e, quindi, anche per i professionisti che devono presentare le richieste di sanatoria per conto dei cittadini. Non si parla, però, solo di varianti, ma anche di tolleranze, di zone vincolate e di stato legittimo.

Un documento molto importante, anche perché la sua approvazione definitiva consentirà di chiudere, con un passaggio in Conferenza unificata, il lavoro sui nuovi modelli standard per l’edilizia, sul quale è in corso una triangolazione tra una commissione di esperti, il ministero della Pubblica amministrazione e quello delle Infrastrutture.

Lo stato legittimo

Proprio sullo stato legittimo degli immobili arriva la prima risposta. Qui il Salva casa stabilisce il principio per il quale, anziché guardare a tutta la catena dei titoli che hanno legittimato un immobile al momento della sua vendita, è possibile fare riferimento soltanto all’ultimo. C’è, però, una condizione: l’ultimo titolo deve attestare che l’amministrazione abbia verificato tutta la storia di quella casa. Una condizione difficile da realizzare, dal momento che quasi mai i titoli edilizi riportano una verifica del genere.

Le linee guida provano a risolvere il problema. E spiegano che «la verifica dei titoli pregressi da parte degli uffici comunali potrà essere presunta qualora nella modulistica relativa all’ultimo intervento il cittadino abbia debitamente indicato gli estremi dei titoli pregressi». Viene, così, valorizzato il legittimo affidamento dei cittadini. Questo meccanismo potrà essere applicato sia ai titoli rilasciati dalla Pa (come nel caso di un permesso di costruire), sia ai titoli formati sulla base di un silenzio assenso (come nel caso della Scia).

Le varianti ante 1977

Molto atteso, come detto, il chiarimento sulle varianti ante 1977. Prima del 30 gennaio 1977, infatti, in Italia non era prevista alcuna procedura per l’approvazione delle varianti in corso d’opera. Quindi, tutte le varianti di cantiere avvenute in quel periodo oggi sono altrettante difformità. E si tratta di elementi anche molto rilevanti: balconi in più, finestre spostate, stanze che non esistevano. Il Salva casa consente di sanarle con una semplice Scia. C’erano, però, incertezze sull’ambito di applicazione della misura.

Per le nuove linee guida è sufficiente che le varianti da regolarizzare siano state eseguite nell’ambito di lavori riconducibili a un titolo rilasciato prima del 30 gennaio 1977, anche se le opere sono state materialmente realizzate «in data successiva».

Sul fronte dei controlli, viene chiarito che «gli uffici comunali, diversamente da quanto accade nelle ordinarie pratiche di sanatoria, non sono chiamati a effettuare alcuna verifica in ordine alla conformità della variante rispetto alla disciplina urbanistica ed edilizia»; per quanto riguarda, invece, le sanzioni (tema sul quale c’erano moltissime incertezze), viene chiarito che «il cittadino sarà soggetto a una sanzione compresa tra i 1.032 e i 10.328 euro e, quindi, al trattamento sanzionatorio di maggior favore già previsto per l’accertamento di conformità».

Zone vincolate

Altro passaggio molto discusso riguarda la sanatoria delle difformità sugli immobili posti in zona vincolata. Qui c’è un disallineamento tra le norme del Salva casa e quelle del Codice dei beni culturali. Per le linee guida del Mit il meccanismo del decreto 69/2024 è pienamente operativo. «La nuova procedura – spiegano – prevede che, per gli immobili vincolati, il proprietario o l’avente titolo presenti una unica istanza di sanatoria allo sportello unico edilizia del Comune, che provvederà a inoltrare la richiesta di accertamento di compatibilità paesaggistica in sanatoria alle amministrazioni preposte anche nel caso in cui la difformità abbia determinato aumenti di volumi e superfici». Quanto agli immobili vincolati, poi, le tolleranze calcolate sulle nuove soglie (dal 2 al 6%, a seconda della superficie dell’unità immobiliare) potranno essere fatte valere anche su questi beni.

Le domande multiple

Sempre sul fronte delle semplificazioni, le linee guida spiegano che sarà sempre possibile attivare un procedimento “a finalità multipla” per tutti gli obiettivi di trasformazione edilizia previsti dal Dl Salva casa. «A titolo esemplificativo, un cittadino potrà presentare un’unica istanza in cui, contestualmente, chiede la sanatoria di una difformità del passato e il cambio d’uso dell’immobile condizionato alla sanatoria». Quindi, una sola domanda per più sanatorie.

Le sanzioni

Infine, arrivano chiarimenti sulle sanzioni da applicare per le sanatorie; un tema sul quale i quesiti erano moltissimi. Nel caso in cui il Comune ritenga che l’intervento non abbia determinato un aumento del valore venale dell’immobile, potrà essere applicata direttamente una sanzione pari alle soglie minime, senza la necessità di coinvolgere gli uffici dell’agenzia delle entrate.

Negli altri casi, viceversa, le sanzioni saranno corrisposte in due fasi: una prima parte della sanzione al momento della presentazione dell’istanza di Scia in sanatoria; il conguaglio «all’esito della quantificazione dell’incremento del valore venale da parte dell’agenzia delle Entrate».

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