Donazione di immobile: tassazione

La donazione è un atto di trasferimento volontario della proprietà di un bene da una persona fisica o giuridica ad un’altra, senza ricevere alcun compenso in cambio. L’istituto può riguardare qualsiasi tipo di bene, come denaro, beni immobili, titoli azionari, beni personali e molto altro.

Le donazioni sono state quasi completamente detassate dalla legge n. 383/2001. Qualsiasi bene venga donato se il contratto viene stipulato tra coniugi, tra parenti in linea retta o parenti in linea collaterale entro il quarto grado, non c’è nessuna imposta da pagare meno che si tratti di donazione immobiliare. In questo caso occorre sostenere:

• Imposta ipotecaria (per la trascrizione dell’atto nei pubblici registri immobiliari): nella misura del 2% del valore catastale del bene o del maggior valore indicato in atto;
• Imposta catastale (per la volturazione dell’atto al catasto): nella misura dell’1% del valore catastale del bene o del maggior valore indicato in atto.

Gli immobili sono considerati non secondo il loro valore di mercato, ma per il loro valore “catastale”, e cioè moltiplicando la rendita ad essi attribuita dal Catasto per i coefficienti di aggiornamento applicabili caso per caso.

Cos’è la donazione di immobile?

La donazione di immobile è un atto mediante il quale il proprietario di un immobile (ad esempio una casa, un terreno o un appartamento) trasferisce gratuitamente la proprietà dell’immobile ad un’altra persona, il donatario, senza ricevere alcun compenso in cambio. Deve essere formalizzata con un atto pubblico. La disciplina è contenuta nell’art. 769 c.c., il quale dispone quanto segue:

L’atto di donazione di un immobile deve contenere una serie di elementi, come ad esempio la descrizione dettagliata dell’immobile donato, l’indicazione delle parti contraenti (donatore e donatario), la quantificazione del valore dell’immobile e l’eventuale previsione di oneri a carico del donatario.

Nella prassi, viene effettuata soprattutto nei rapporti familiari, tra genitori e figli, tra nonni e nipoti. Dal punto di vista fiscale ci sono franchigie molto ampie che comportano l’esenzione dall’imposta di donazione, risultando più conveniente della vendita.

E’ un contratto a titolo gratuito e ad effetti reali, infatti, il diritto di proprietà si trasferisce con la mera manifestazione del consenso e non richiede la consegna, prevista, invece, per le donazioni di modico valore di cui all’art. 783 c.c..

Elemento essenziale di questo atto è la forma, deve essere conclusa per atto pubblico alla presenza di due testimoni. La necessità dell’atto pubblico giustifica l’importanza dell’atto di donazione e per gli effetti sul patrimonio del donante che deve essere, oltre che capace d’intendere di volere, pienamente consapevole dell’atto che sta facendo e di tutte le conseguenze che ne derivano.

Chi può donare un immobile?

Le parti del contratto sono:

• Il donante: è la persona che trasferisce la proprietà o il possesso di un bene (denaro, immobile, oggetto, etc.) ad un’altra persona.
• Il donatario: è la persona che riceve la proprietà o il possesso del bene.

Il minore può donare ma solo in sede di convenzioni matrimoniali, l’inabilitato può donare ma solo in sede di convenzioni matrimoniali.

Le persone giuridiche sono capaci a donare, purché tale capacità sia riconosciuta nello statuto o nell’atto costitutivo, sono valide anche le liberalità poste in essere dalle società commerciali a scopo promozionale o di rappresentanza.

A chi si può donare un immobile?

La donazione richiede l’accettazione del beneficiario. Possono essere donatari anche coloro che non sono capaci di agire. Infatti possono essere donatari:

• Nascituro, il figlio non ancora concepito, purché di una determinata persona vivente al tempo dell’atto;
• Concepito;
• Minore;
• Interdetto;
• Inabilitato.

Sono capaci di ricevere anche le persone giuridiche e gli enti non riconosciuti.

Può avere ad oggetto beni mobili e immobili, tuttavia, in questa breve guida tratteremo soltanto dei beni immobili. Con le donazioni di beni immobili, può essere trasferito al donatario:

• Il diritto di proprietà sul bene immobile;
• Altri diritti reali sul bene, come l’usufrutto, il diritto di superficie, una servitù.

Non è possibile donare beni futuri, in questo caso è nulla. Inoltre, il notaio deve verificare:

• Le visure ipotecarie e catastali e l’esistenza di gravami (ipoteche, pignoramenti, servitù ecc..);
• Attestare la conformità tra l’intestazione catastale e le risultanze dei pubblici registri immobiliari.

Concluso l’atto, il notaio deve provvedere ad assolvere una serie di adempimenti, quali:

• La trascrizione dell’atto nei pubblici registri immobiliari:
• La registrazione dell’atto presso l’Agenzia delle Entrate;
• La voltura catastale.

Revoca

Può essere revocata per:

• Ingratitudine (art. 801 c.c.) entro 1 anno dal giorno in cui il donante è venuto a conoscenza del fatto che consente la revocazione:
  • se il donatario ha volontariamente ucciso o tentato di uccidere il donante, o il coniuge, o un discendente, o un ascendente del medesimo, purché non ricorra alcuna delle cause che escludono la punibilità;
  • quando il donatario ha commesso, in danno del donante o dei familiari sopraindicati, un fatto al quale la legge dichiari applicabili le disposizioni sull’omicidio;
  • quando il donatario ha denunziato il donante (o i familiari sopraindicati) per reato punibile con l’ergastolo o con la reclusione per un tempo non inferiore nel minimo a tre anni ed è stata dichiarata calunniosa, ovvero ha testimoniato contro le persone medesime imputate dei predetti reati, se la testimonianza è stata dichiarata, nei confronti di lui, falsa in giudizio penale;
  • se si è reso colpevole d’ingiuria grave verso il donante;
  • se ha dolosamente arrecato grave pregiudizio al patrimonio del donante;
  • se ha rifiutato indebitamente gli alimenti;
• Per sopravvenienza di figli (art. 803 c.c.) entro 5 anni dal giorno della nascita dell’ultimo figlio nato nel matrimonio o discendente ovvero della notizia dell’esistenza del figlio o discendente, ovvero dell’avvenuto riconoscimento del figlio nato fuori dal matrimonio. Se il donante, al momento dell’atto, non avesse figli (o discendenti, come i nipoti) oppure ignorasse di averne.

Le donazioni remuneratorie e obnuziali, le quali non sono revocabili.

Effetti della revoca

Una volta revocata, il donatario deve restituire i beni in natura, se essi esistono ancora, e i frutti relativi, a partire dal giorno della domanda. Se il donatario ha alienato i beni, deve restituirne il valore, avuto riguardo al tempo della domanda, e i frutti relativi, a partire dal giorno della domanda stessa

I terzi, che abbiano acquistato l’immobile, non sono pregiudicati se hanno acquistato diritti anteriormente alla domanda e fatti salvi gli effetti della trascrizione,

Imposte conseguenti la donazione immobile

Se le donazioni concernono beni immobili, il loro valore concorre alla quantificazione dell’imponibile su cui applicare le aliquote dell’imposta di donazione, inoltre, le donazioni di immobili comportano l’applicazione delle imposte ipotecaria (aliquota del 2%) e catastale (aliquota dell’1%).

Il donatario deve, quindi, sostenere:

• L’imposta di donazione, la quale trova applicazione con riferimento ad ogni trasferimento inter vivos a titolo gratuito (D.Lgs. n. 346/90);
• Le imposte ipotecarie e catastali, che invece operano con riferimento alla trascrizione dell’atto nei pubblici registri immobiliari e alle volture catastali (D.Lgs. n. 347/90).

Inoltre, il donatario dovrà procedere al pagamento anche di altri oneri:

• L’imposta di registro nella misura fissa di 200,00 euro;
• L’imposta di bollo nella mista fissa di 230,00 euro;
• La tassa ipotecaria nella misura di 90,00 euro, suddivisi in 35,00 euro per la trascrizione e 55,00 euro per le volture catastali.

Il valore dell’immobile: calcolo della base imponibile

Per conoscere l’entità dell’imposta e delle imposte ipotecarie e catastali è necessario individuare la base imponibile. Per gli immobili (tranne le aree edificabili) non si prende a riferimento il valore di mercato ma, il valore catastale. È necessario moltiplicare la loro rendita catastale per specifici coefficienti, legati alla classe catastale dell’immobile. Gli immobili, infatti, sono suddivisi in classi dalla A alla F. I coefficienti sono:

• 115,5 nell’ipotesi in cui l’immobile sia adibito a prima casa;
• 126 nel caso di immobili di categoria A e C;
• 176,4 nel caso di immobili di categoria B;
• 63 nel caso di immobili di categoria A/10 e D.

Tabella: imposte dovute

Ipotizziamo una donazione o altro atto gratuito avente ad oggetto beni immobili a favore del coniuge o parenti in linea retta.

Donazioni di immobili situato all’estero

Per individuare gli effetti fiscali delle donazioni di immobile situati all’estero, occorre partire dai criteri di territorialità dell’imposta. In particolare, ai sensi dell’art. 2 del D.Lgs. n. 346/90 l’imposta di donazione si applica:

• Se operata da un donante residente in Italia, è soggetta ad imposta sulle successioni e donazioni con le aliquote e le franchigie ordinarie;
• Se operata da un donante residente all’estero, non va soggetta ad imposta sulle successioni e donazioni Italiana.

L’art. 55 co. 1-bis del D.Lgs. n. 346/90, ove impone l’obbligo di registrazione in termine fisso per le donazioni dirette o indirette formate all’estero nei confronti di beneficiari residenti in Italia. Tuttavia, i criteri di imponibilità non cambiano, occorre quindi la residenza del donante o l’esistenza del bene donato in Italia.

Donazioni di immobili italiani al figlio residente all’estero

Poniamo il caso di una donazione effettuata da parte dei genitori residenti in Italia, di un bene immobile ubicato sul territorio nazionale, nei confronti del figlio residente all’estero. Sulla base dei criteri visti sopra, si pone il problema dell’imposta di donazione sul bene immobile. Il citato D.Lgs. n. 346/90 prevede che se il valore dell’immobile (unico oggetto) supera la soglia di un milione di auro, l’atto non sconta l’imposta, ma solo l’imposta di registro fissa e quelle ipotecaria e catastale (pari al 2% e 1% del valore dell’immobile), oppure nella misura di 200 euro in caso di “prima casa”.

A chiarire questi aspetti è stata l’Agenzia delle Entrate con Risposta ad interpello n. 464/2019.

Conclusioni

In conclusione, la donazione di un bene immobile rappresenta un gesto di generosità significativo, ma è anche un processo che richiede attenzione e conoscenza delle normative vigenti. È fondamentale che sia il donante sia il beneficiario siano consapevoli delle implicazioni legali, fiscali e burocratiche che tale trasferimento comporta. Inoltre, particolare attenzione deve essere prestata nei confronti delle donazioni di beni immobili che intervengono con soggetti residenti all’estero e/o con bene immobile situato in Italia o all’estero. In questo caso occorre analizzare i criteri di territorialità dell’imposta per verificarne l’imponibilità, al netto della franchigia (ove applicabile).

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