Vendita immobile donato: quando è possibile?

Vendere un immobile ricevuto in donazione è possibile ed è legittimo, in quanto, non esiste una legge che lo vieta. Tuttavia, occorre prestare attenzione alle possibili pretese ereditarie degli eredi legittimari del donante. 

Potrebbero sorgere problemi con la successione ereditaria, ovvero ci potrebbe essere il rischio che in futuro degli eredi legittimari possano contestare l’atto e chiedere la restituzione del bene o del suo valore.

La donazione è un contratto, che si ritiene essere una sorta di anticipazione della disposizione testamentaria. Oggetto e può essere validamente un immobile, che, ad esempio, un genitore dona ad uno dei figli. Ci si chiede, nel presente articolo, quali sono gli effetti su un’eventuale vendita di bene immobile donato. Questo, in relazione al fatto che le donazioni di immobili, in questo caso vanno ad influire sulla validità delle successive compravendite. Tale aspetto assume rilievo anche in considerazione del fatto che anche gli altri eredi legittimari, come gli altri figli, potrebbero avere delle pretese sul bene in questione.

Quindi quando è necessario provvedere alla vendita di un bene immobile donato? Cerchiamo di scoprirlo nel presente articolo.

Cos’è una donazione?

Prima di esaminare la questione della vendita di immobile donato, vogliamo preliminarmente esaminare l’istituto della donazione. Questa figura è un contratto, che tuttavia si ritiene essere una sorta di anticipazione della disposizione testamentaria. La disciplina è contenuta nell’art.769 c.c. che dispone:

Il donatario, come accade sovente in questi casi, deve imputare a legittima la donazione, alla parte del patrimonio del donante che gli spetta per legge alla sua morte, laddove rientri tra i legittimari di quest’ultimo. Si presume, infatti, che rappresenti un anticipo delle quote di legittima dell’eredità. Tuttavia, in molti casi, quando si è in vita, si potrebbe decidere di disporre del proprio patrimonio. 

In questo caso, il patrimonio viene impiegato per l’acquisto di un’immobile. Fino all’apertura della successione, coloro che sono menzionati nel testamento non hanno che un’aspettativa futura. Mentre con la donazione non è così. La donazione diverge dalla disciplina del testamento, perché la volontà del donante non è dominata dalla disciplina esclusiva della volontà del donante. La principale differenza risiede nel fatto che la donazione ha una struttura bilaterale, c’è comunque un affidamento da considerare quella del donatario.

Vendita immobile donato: di cosa si tratta?

Può accadere infatti che tu riceva un immobile in donazione. Non di rado, i genitori tendono a costruire o acquistare una casa per i propri figli. Dopodiché provvedono a intestarlo o donarlo ad uno dei figli, in genere mediante atto pubblico notarile, alla presenza di due testimoni, secondo le prescrizione normative.

Laddove, la donazione sia realizzata secondo le disposizioni di legge, essa è legittima. Infatti, è necessario garantire la validità dell’atto presupposto, che consente di garantire anche la validità della successiva vendita di immobile donato.

La vendita di immobile donato è assolutamente valida e consentita. Le difficoltà, pertanto, sono evidentemente di altro tipo ed hanno a che fare con la successione ereditaria e, nello specifico, con quella dei genitori.

Quando è possibile effettuare la vendita dell’immobile ricevuto in donazione?

Il soggetto donante che decide di donare un immobile ad un soggetto terzo (o ad un parente) compie un atto che è in grado di danneggiare i suoi legittimari. Infatti, la legge accorda a questi ultimi un quota minima relativa al patrimonio del de cuius, indipendentemente dalla sua volontà. Nel caso in cui, il donatario proceda con la vendita dell’immobile donato, gli altri eredi legittimari potranno esercitare l’azione di riduzione. Infatti, ai legittimari è data la possibilità di compiere l’azione di riduzione della legittima. Questo, al fine di recuperare una quota di eredità spettante per legge ai legittimari.

L’ordinamento per tutelare i rapporto familiari più stretti riserva una quota indisponibile del patrimonio. C’è un’indisponibilità che evoca una forte limitazione del potere di disporre del proprio patrimonio. Questa forte indisponibilità della proprietà privata, non ne potrà fare ciò che voglio, la devo lasciare a costoro in quanto ad essi è riservato. Quindi, c’è l’interesse alla tutela della famiglia che prevale sulla scelta della libera disponibilità del patrimonio.

Entro quanto tempo gli eredi possono esercitare l’azione di riduzione?

Gli eredi avranno un periodo di tempo in cui esercitare il proprio diritto all’eredità. I termini a cui fare attenzione sono due:

• Entro 10 anni dal momento dell’apertura della successione per agire contro il donatario e ottenere parte dell’eredità legittima;
• 20 anni di tempo è il tempo a disposizione per poter agire contro terzi che avessero acquistato la casa donata.

Una volta concluso il termine dei 10 anni, gli eredi legittimari non potranno richiedere la parte dell’eredità spettante loro.

Di fatto, quindi, la cessione di un immobile donato non crea problemi se questo non lede le possibili quote di legittima al momento di apertura della successione del donante (aspetto difficile da prevedere in anticipo). Dopo la successione si deve attendere almeno dieci anni, ovvero il periodo nel corso del quale gli altri eredi legittimari hanno la possibilità di rivendicare la propria quota lesa, con l’esercizio dell’azione di riduzione. La possibilità per i legittimari di agire riguarda anche la posizione del terzo acquirente dell’immobile, che ha acquistato l’immobile donato.

La posizione del venditore e del compratore

Come abbiamo dunque affermato, è possibile provvedere alla vendita di un immobile donato. Come abbiamo detto in precedenza, gli eredi legittimari del donante potrebbero, anche a distanza di anni, mettere in discussione la predetta compravendita. In sostanza, essi, se non sono trascorsi almeno vent’anni dalla detta donazione, potrebbero agire contro il compratore, per avere conto della lesione dei proprio diritti ereditari. Ciò comporta che il compratore sia tenuto a versare una somma di denaro. In tal modo, potrà andare a bloccare, in via meramente eventuale, gli eredi legittimari del donante. Inoltre, anche il venditore deve prestare la dovuta attenzione.

Infatti, secondo quanto disposto dall’Agenzia delle Entrate, vendere una casa donata poco tempo prima può configurare una fattispecie di evasione fiscale, rivolta a non corrispondere le imposte sulla plusvalenza da parte del venditore.

Le problematiche della vendita di una casa ereditata

Come abbiamo visto gli eredi legittimari hanno la possibilità di esercitare l’azione di riduzione nei confronti del donatario dell’immobile. Questo, in quanto al momento di apertura dell’eredità del donante è necessario includere non solo i beni presenti nel patrimonio al momento della morte, ma anche i beni donati. La ricostruzione, quindi, di questo patrimonio legato alla successione può portare verso due scenari:

• La donazione/i non lede/ono le quote di legittima, ed in questo caso non vi sono effetti;
• La donazione/i lede/ono le quote di legittima degli eredi. In questo caso gli eredi legittimari hanno la possibilità di esercitare l’azione di riduzione, nell’arco di temporale di:
  • Dieci anni, nei confronti del donatario;
  • Venti anni, nei confronti di possibili terzi acquirenti l’immobile.

Di fatto, questo tipo di problematica non può essere sottovalutata se si decede di cedere un immobile ricevuto. I possibili acquirenti, infatti, potrebbero fare un passo indietro per evitare possibili future azioni legali. L’unico modo per superare, preventivamente, questa problematica è fare in modo che il donatario vada a versare agli eredi una somma di denaro (per coprire le loro quote di legittima) ed evitare che questi possano andare a rivendicare diritti sull’immobile.

Deve essere tenuto, presente, come accennato anche nel paragrafo precedente che la cessione di immobile ricevuto per donazione possa configurare ipotesi di evasione fiscale. Questo nel caso in cui la vendita dell’immobile donato sia avvenuta entro i primi cinque anni dall’acquisto (evitando così la tassazione sull’eventuale plusvalenza generata). Per approfondire: “Plusvalenza da Cessione di Immobili: IRPEF o imposta sostitutiva?“.

Le problematiche che si possono creare con la vendita di un immobile donato sono le seguenti.

Impossibile accedere ai mutui bancari

La situazione in questo caso non è frequente perché sono poche le persone che acquistano una casa donata e le banche tendono a non finanziare compravendite di questo tipo. Infatti, qualora la banca concedesse un mutuo per acquistare una casa, precedentemente ricevuta per donazione dal venditore, rischierebbe di restare senza la garanzia del bene in caso di azione di riduzione da parte dei legittimari.

Possibile risoluzione del preliminare da parte del promissario acquirente

L’acquisto di un immobile donato rappresenta un pregiudizio per il promissario acquirente. Nel caso in cui, al momento della sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita, non venga indicata la provenienza dell’immobile da donazione ci possono essere conseguenze. Il promissario acquirente potrebbe chiedere la risoluzione del preliminare. Questo, in quanto se il promissario acquirente avesse saputo la situazione reale avrebbe deciso di acquistare un altro immobile.

È necessario pagare le tasse sull’acquisto di un immobile donato?

Sì, generalmente si devono pagare le tasse relative all’acquisto di un immobile donato. La natura e l’ammontare delle tasse dipendono dalla legislazione locale e dal grado di parentela con il donante.

Conclusioni

Acquistare un immobile ricevuto per donazione comporta diverse complessità legali e fiscali, pertanto è essenziale affidarsi a professionisti del settore con una preparazione adeguata. Gli esperti, come avvocati e notai, possiedono la conoscenza specifica necessaria per navigare le normative vigenti, le implicazioni fiscali, e gli eventuali vincoli legali associati a tale tipo di trasferimento immobiliare.

L’assistenza di un professionista garantisce una gestione accurata di tutte le fasi dell’acquisto, dalla verifica della validità della donazione e della regolarità documentale dell’immobile, fino alla gestione delle questioni fiscali connesse all’acquisto. Questo aiuta a evitare potenziali complicazioni legali, disguidi burocratici e costi aggiuntivi imprevisti. Inoltre, l’assistenza professionale può fornire consulenza personalizzata basata sulle esigenze specifiche dell’acquirente, assicurando una transazione sicura e conforme alle normative vigenti.

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