Tension sur le locatif, TVA sur les Airbnb : solutions aux dépens des propriétaires

Un article de Henry Bonner Sous la direction de François Bayrou, le gouvernement continue la plupart des mesures en cours de discussion depuis des mois, dont, bien évidemment, les hausses de taxes. L’Assemblée vote par exemple la mise en place de la TVA sur les Airbnb et les locations de tourisme. Les médias évoquent la […]

Jan 26, 2025 - 14:55

Tension sur le locatif, TVA sur les Airbnb : solutions aux dépens des propriétaires

Un article de Henry Bonner

Sous la direction de François Bayrou, le gouvernement continue la plupart des mesures en cours de discussion depuis des mois, dont, bien évidemment, les hausses de taxes. L’Assemblée vote par exemple la mise en place de la TVA sur les Airbnb et les locations de tourisme.

Les médias évoquent la hausse du nombre de locations sur la plateforme Airbnb, parmi les raisons des tensions observées dans l’accès au logement.

Le Monde explique ainsi :

“Accusés d’aggraver la pénurie de logements, ces meublés touristiques sont devenus la bête noire des élus locaux dans de nombreuses villes. Ceux-ci pointent du doigt la rentabilité de ces locations saisonnières, plus élevée que celle des locations de longue durée, ainsi que les faibles contraintes pesant sur les propriétaires concernés, rendant ce type d’investissement plus attractif pour ces derniers.”

Les Echos cite par exemple le président de la Fédération nationale de l’immobilier :

« La France [en 2023] était sur la première marche du podium en Europe en matière de nuitées de location de courte durée via les plateformes, avant même d’avoir intégré l’effet JO ».

Mais en réalité, ces histoires de locations aux touristes ne sont qu’une diversion. Ce sont plutôt les normes sur la location – encadrement de loyers, mesures sur la consommation d’énergies, et protections des locataires aux dépens des propriétaires – qui réduisent l’intérêt des investisseurs pour l’immobilier.

L’interdiction de logements de catégorie ‘G’, par exemple, entraîne une baisse de l’offre et une hausse des tensions sur le marché de la location. Le président du plus gros réseau d’agents immobiliers, Orpi, explique ceci dans Les Echos :

« Je suis partagé sur cette politique. Je sais au fond de moi qu’elle est bonne pour le marché et pour les locataires, puisqu’elle permet d’avoir des logements de meilleure qualité. Mais nous constatons que les propriétaires ont du mal à faire les travaux. Et beaucoup nous disent : j’arrête de louer parce que c’est trop compliqué ».

L’économie de marché met l’offre et la demande à l’équilibre via un système de prix. Les locations de tourisme offrent plus de rendement, dans beaucoup de villes.

Mais au lieu d’un assouplissement des régulations sur les bails et la consommation d’énergies – une des causes du manque de rentabilité – le gouvernement crée des hausses de coûts pour les locations au tourisme !

La solution des politiciens – plus de taxes et de règles contre les locations aux touristes – règle le problème via une baisse de rentabilité globale !

Construction de logements : dissuasion au nom du climat

Cegibat, un cabinet de conseil en régulations chez Engie, donne un aperçu des régulations dans le bâtiment.

Le graphique ci-dessous montre l’évolution des normes sur le chauffage. La limite d’émissions de carbone pour les constructions d’appartements baissent de moitié en 2025 par rapport à 2022. Selon les professionnels du bâtiment, la norme crée en fait une interdiction contre le chauffage à gaz dans le neuf.

À part les systèmes de chauffage et l’isolation, les normes créent aussi des contraintes sur les types de matériaux dans la construction. Le graphique ci-dessous montre les seuils d’émissions de carbone via les matériaux, dont le fer, le béton, ou le bois.

Mécaniquement, les constructeurs augmentent leurs prix en raison des coûts de construction, essentiellement à cause des normes.

Le promoteur Altarea estime les surcoûts de 50 à 100 euros par mètre-carré selon Les Echos.

Un représentation de la Fédération des promoteurs immobiliers explique au journal : “On parle d’un surcoût de 3 à 5 % avec ce seuil de 2025, après avoir déjà absorbé un surcoût de 8 à 12 % depuis 2022 – en tenant compte de l’impact de la RE2020, mais aussi de l’inflation.”

Les normes créent aussi plus de complications pour les architectes. Ils ont moins de liberté d’expérimentation avec des types de constructions…

Au final, les particuliers perdent en termes de choix. Au lieu de variété et d’une hausse de satisfaction pour les acheteurs, les architectes optent pour la conformité.

Capitalisme de connivence : matériaux bas-carbone

En réponse aux normes, les producteurs de matériaux font des investissements en vue de baisses d’émissions de carbone.

« Les industriels ont investi pour adapter leur offre de produits et matériaux », explique Xavier Davy, directeur technique pour le bâtiment chez le groupe d’ingénierie Egis, cité par Les Echos.

Le journal donne des détails :

“[Le producteur de matériaux] Saint-Gobain a développé une gamme de verre bas carbone à base de calcin – des débris de verre recyclés…

“Saint-Gobain a également conçu une offre décarbonée pour la plaque de plâtre et la laine de verre, sans parler des adjuvants de sa filiale Chryso pour les matériaux cimentaires. L’an dernier, la branche verrière du géant français et mondial des produits et matériaux pour la construction s’est par ailleurs associée à la société norvégienne spécialisée dans l’aluminium Norsk Hydro afin de faciliter la conception de « façades durables » avec la combinaison de la gamme Oraé de Saint-Gobain et d’un aluminium de Norsk Hydro composé d’un minimum de 75 % d’aluminium recyclé.”

Selon le journal, les acteurs dans les matériaux veulent à présent le maintien des directives : en effet, c’est logique puisqu’ils comptent sur ces normes afin de garantir la rentabilité de leurs investissements dans le bas-carbone…

Entre coûts de construction, interdictions, et normes sur la location, les politiciens réduisent l’attrait de l’investissement dans le locatif. Les propriétaires se retirent, réduisant une partie de l’offre. Au lieu d’une élimination de barrières à la location, les politiciens créent plus de taxes et de normes – sur Airbnb et la location aux touristes.

En somme, ils créent des dissuasions contre la location de court-terme… au lieu d’un allégement des régulations sur la location classique.

La lutte contre Airbnb, et les plateformes de location aux touristes, a lieu au prétexte d’un manque de logements pour les résidents. En réalité, la pénurie vient de surcoûts et des régulations sur la construction et la location. Les propriétaires réduisent l’offre de logements sur le marché de longue-durée en raison du manque de rentabilité. La solution des dirigeants n’a pas d’effet sur l’offre de logements. Elle revient à la création de surcoûts et de dissuasions contre les Airbnbs ou les locations aux touristes. Les dirigeants répondent à un manque d’offre de logements à la location avec des taxes et dissuasions, aux dépens des propriétaires.

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