Familia, vivienda y fiscalidad

Hace unos años participé en unas jornadas organizadas por el Consejo Económico Social sobre el ahorro familiar . En mi intervención puse de manifiesto que la prioridad del ahorro de la familia española era la adquisición de su vivienda, a pesar del mayor incentivo fiscal, dado en aquel momento, a las aportaciones a planes de pensiones. Hay una oferta de vivienda insuficiente para cubrir la creciente demanda y la existente no pueden asumirla muchas familias por los elevados precios en los que inciden diversos factores. Por una parte, la escasez de suelo, paradójicamente en un país en el que tenemos suelo más que suficiente. Su reducida salida al mercado favorece la especulación en el mercado inmobiliario y produce que la repercusión del mismo en el precio de la vivienda sea muy elevada. Por otra, la lentitud burocrática en la tramitación de los proyectos de inversión. Pero aquí nos limitaremos a poner de manifiesto la elevada fiscalidad que incide negativamente en los precios y, consecuentemente, en las posibilidades de adquisición por importantes capas de la población y también en el alquiler por nuestros jóvenes. En primer lugar, veremos los efectos negativos de la fiscalidad en la compra de la vivienda. En una de las múltiples reformas del impuesto sobre transmisiones patrimoniales al inicio de los ochenta del pasado siglo el Ministerio de Hacienda informó que la Ley 32/1980 incluiría una importante reducción del tipo impositivo aplicable en la adquisición de vivienda. Desde 1967 se venía aplicando el 7,40 por ciento y en 1980 se redujo casi a la mitad, al 4 por ciento. La razón esgrimida fue que el tipo elevado que se venía aplicando estaba justificado porque los contribuyentes declaraban valores muy inferiores a los reales de mercado y lo que no se recaudaba por dicho motivo se trataba de compensar con la aplicación de un tipo elevado. También anunció que la reducción del tipo impositivo vendría acompañada de medidas para controlar las bases declaradas. La reciente historia de este viejo impuesto, que tanto afecta a muchas familias españolas, pone de manifiesto que se ha vuelto a las andadas porque, efectivamente, los valores declarados se han ido acercando a los reales de mercado. Pero, en vez de mantener el tipo impositivo del 4 por ciento establecido en 1980 se ha ido incrementando, por encima incluso del 7,40 por ciento, que el Ministerio de Hacienda ya lo consideraba muy elevado en 1980, superándolo en la mayoría de las comunidades autónomas. Este tributo es un impuesto acumulativo o en cascada porque se aplica en cada una de las ventas que se produzcan encareciendo en cada transacción el precio de la vivienda. Si se adquiere una vivienda nueva la carga fiscal será únicamente el IVA del 10 por ciento. Pero si se adquiere una vivienda de segunda mano la carga fiscal acumulada en el precio incluirá el impuesto pagado en cada una de las ventas anteriores que dependerá del número de transmisiones que haya tenido la vivienda. Con varias ventas previas se puede encarecer el precio de venta entre un 30 o 40 por ciento. Por tanto, el mantenimiento del impuesto sobre transmisiones patrimoniales con tipos tan elevados tiene una incidencia muy negativa en el precio de la vivienda. En el informe presentado en 2014 al Gobierno de Mariano Rajoy por la Comisión de Expertos para la Reforma del Sistema Tributario Español, de la que formé parte, proponíamos que «debería procederse a la eliminación gradual del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, a medida que el ritmo de avance en la consolidación fiscal lo permita, con el objetivo de su completa eliminación cuando se alcance el equilibrio estructural». El problema de las reformas supeditadas a la consolidación fiscal es que muchas propuestas para racionalizar el sistema fiscal no se llevan a cabo porque no se realiza una previa reforma del gasto público para reducir el déficit en vez de intentar hacerlo subiendo los impuestos. En segundo lugar, otro tributo que incide negativamente en los precios de la vivienda es el anacrónico impuesto sobre actos jurídicos documentados. Los medios de comunicación ya se hicieron eco de una sentencia que planteaba la eliminación de este tributo para el prestatario en las garantías hipotecarias pero se pretendió resolver el problema imponiendo su tributación al banco ignorando que éstos lo trasladan a sus clientes. Además, este impuesto sigue incidiendo negativamente en las primeras adquisiciones de viviendas porque se aplica conjuntamente con el IVA. Un tercer factor que incide negativamente en el precio de alquiler de la vivienda se deriva de la mayor tributación del propietario por los rendimientos del capital inmobiliario, incluidos en la base general gravados por la tarifa del impuesto frente a los del capital mobiliario que se gravan en la base del ahorro a tipo reducido lo que puede reducir la oferta en el mercado de alquiler. En el citado informe se indicaba que «en los inmuebles cedidos a terceros no debería hacerse diferenciación tributaria alguna respecto al tratamiento que se aplique a los rendimientos de capital mobiliario representados por intereses y dividendos. Por tanto, sus rendimientos netos,… deberían incluirse dentro de la base del ahorro…». Propuesta que dota de neutralidad fiscal a la inversión en viviendas para su alquiler frente a otras alternativas de inversión en capital mobiliario. En cuarto lugar, si la adquisición se realiza en forma hereditaria la carga fiscal vendrá determinada por el impuesto sobre sucesiones pero se verá incrementada si la adquisición se realiza en virtud de una donación pues, además del impuesto sobre donaciones al donatario, el donante tributará en IRPF por una inexistente plusvalía en dicha donación. En quinto lugar, la titularidad de una vivienda en España, en algunos casos, puede llegar a soportar la carga fiscal de cuatro tributos, el impuesto sobre bienes inmuebles, la imputación de rentas en IRPF, el impuesto sobre el patrimonio y el impuesto sobre las grandes fortunas. Demasiados desincentivos para invertir en vivienda. En conclusión, la familia española aplica prioritariamente su ahorro en la vivienda pero se enfrenta a una fiscalidad excesiva tanto en su adquisición como en su mantenimiento, lo que debería ser tenido en cuenta si se quiere dotar de rigor al debate político. Esperemos que las anteriores reflexiones contribuyan a que los grupos políticos valoren la importancia de llegar a encauzar adecuadamente la solución a un problema de tanta importancia para las familias españolas como es la compra de su vivienda o para el inversor en viviendas para un mercado de alquiler tan deficitario en nuestro país.