REIT VS Investimento immobiliare | Qual è il migliore?

Quali sono i vantaggi e gli svantaggi di investire in REIT o ETF immobiliare piuttosto che in un immobile? Quale soluzione conviene?

REIT o non REIT? Questo è il problema.

O meglio.

REIT o investimento immobiliare tradizionale? Cosa conviene fare?

Se ti stai facendo questa domanda è probabile che tu ti trovi nella situazione di voler diversificare il tuo portafoglio d’investimento aggiungendo una componente di immobiliare.

Oppure al contrario, sei un investitore immobiliare stufo di tutto quello che comporta investire in immobili oggi giorno, e cerchi una soluzione alternativa.

In entrambi i casi, in questo confronto tra REIT e investimenti immobiliari tradizionali troverai una risposta ai tuoi dubbi.

Iniziamo facendo un breve ripasso di cosa è un REIT e quali sono le diverse opzioni per investirci.

Cosa è un REIT?

REIT sta per Real Estate Investment Trust. I REIT sono società, talvolta quotate, che investono principalmente in immobili. Hanno una struttura giuridica ben definita da determinate regole:

• devono distribuire la maggior parte del loro guadagno agli azionisti tramite dividendi (circa il 90%)
• devono investire almeno il 75% del loro patrimonio in immobili
• almeno il 75% del loro reddito deve essere generato dall’affitto o dalla vendita di immobili o dagli interessi sui mutui
• devono essere gestite da più amministratori
• devono essere costituite da almeno 100 azionisti

In cambio di questi vincoli sull’operatività, godono di importanti agevolazioni.

Acquistando l’azione di un REIT diventi co-proprietario dell’azienda, e quindi anche del portafoglio immobiliare dell’azienda.

Esistono diverse tipologie di REIT. Alcuni REIT investono in portafogli immobiliari di un determinato tipo, come per esempio in server di calcolo, altri invece sono più generalisti e investono in un portafoglio diversificato di asset (sia a livello di tipologia che a livello geografico).

Oltre a investire in azioni di REIT, puoi anche optare per investire in un ETF REIT. Un Exchange Traded Fund, un fondo quotato che raccoglie al suo interno un gran numero di azioni di REIT.

Esistono varie tipologie di ETF REIT. La principale classificazione di ETF REIT è di tipo geografico:

• REIT di tutto il mondo
• REIT Europei
• REIT Asiatici
• REIT Americani

Quindi se hai paura che un singolo REIT non sia abbastanza diversificato (o non sai proprio in che REIT investire) puoi optare per investire in un gruppo di REITs tramite ETF.

Ora che abbiamo visto cosa è un REIT e un ETF sui REIT, veniamo al confronto con l’investimento in immobili tradizionale.

Vantaggi e Svantaggi REIT

Vantaggi

• Facilità d’accesso
• Liquidità
• Diversificazione

Iniziamo analizzando il primo vantaggio dei REIT rispetto all’investimento immobiliare: la facilità di accesso. Per investire in REIT quotati è sufficiente un conto titoli con una piattaforma d’investimento o una banca e in pochi click è possibile investire nella società o nell’ETF prescelto. Inoltre spesso le azioni dei REIT o le quote dell’ETF REIT hanno prezzi contenuti, dell’ordine delle centinaia di euro. Questo rende l’investimento in REIT accessibile anche a quegli investitori che non hanno grandi capitali a disposizione.

Un grande vantaggio se non hai molti soldi da poter investire!

Il fatto che si parli di investimenti quotati e scambiati sul mercato rende l’investimento anche molto liquido. A meno di casi eccezionali (REIT o ETF molto piccoli), ci sarà quasi sempre qualcuno disposto a vendere o a comprare le tue azioni, permettendoti di entrare o uscire dal tuo investimento in maniera molto semplice e a basso costo.

Analizziamo ora il terzo vantaggio di investire in REIT: la diversificazione. Investendo in un REIT si investe in una società che gestisce numerosi immobili. Questo rende l’investimento in REIT diversificato per natura. Se però vuoi aumentare ulteriormente la diversificazione puoi pensare di investire in un fondo o ETF REIT. In questo modo investirai automaticamente in un gran numero di REIT, aumentando ulteriormente la diversificazione.

Ora che abbiamo visto i vantaggi, vediamo gli svantaggi.

Svantaggi

• Possibile doppia tassazione
• Assenza di controllo diretto sull’investimento

Il principale svantaggio di investire in REIT è la possibilità di incappare in diversi livelli di tassazione. Se investi in REIT esteri è probabile che si applichi la doppia tassazione sui dividendi esteri. Di conseguenza il rendimento effettivo del tuo investimento può ridursi.

Un’altro svantaggio, anche se per qualcuno potrebbe essere in realtà un vantaggio, è l’impossibilità di gestire l’investimento in prima persona. A meno che tu non abbia milioni o miliardi (cosa che dubito) da investire per acquistare abbastanza azioni da acquisire la maggioranza del board di una società quotata, il tuo investimento sarà passivo. Non potrai fare altro che seguire quello che viene deciso dal board e dall’assemblea degli azionisti.

Vantaggi e Svantaggi Investimento Immobiliare Diretto

Vantaggi

• Controllo diretto sull’investimento
• Facilità di accesso alla leva finanziaria
• Sgravi fiscali

Se con i REIT hai un controllo minimo sul tuo investimento (praticamente puoi solo decidere se vendere o comprare), con un investimento immobiliare diretto hai il pieno controllo sul da farsi. Nel bene e nel male sei tu l’imprenditore.

Hai l’onore e l’onere di dover decidere cosa fare con il tuo investimento.

Un altro vantaggio di investire in immobiliare tramite asset “reali” come gli immobili è la possibilità di accedere a mutui e finanziamenti e quindi investire a leva. (anche in questo caso, devi saperla usare!)

Inoltre, in alcuni casi l’investimento immobiliare gode anche di sgravi fiscali.

Svantaggi

• Alti costi iniziali
• Concentrazione del rischio

Forse il più grande limite dell’investimento immobiliare tradizionale è la necessità di grandi capitali di partenza. Come probabilmente ben sai anche facendo un mutuo, la banca spesso richiede che almeno un parte del costo d’acquisto di un immobile sia versata direttamente dall’investitore.

In base alla dimensione dell’investimento, aspettati di dover pagare almeno il 20-30% del costo dell’immobile di tasca tua. Una cifra probabilmente significativa, specie se confrontata con quella di un REIT.

Infine, l’aspetto forse più importante è la concentrazione del rischio. Quando acquisti un immobile “stai mettendo tutti i tuoi soldi in un unico paniere”. Non c’è diversificazione. In termini finanziari, stai concentrando il rischio. Un elemento importante da considerare quando si parla di gestione dei propri investimenti.

Visti questi due svantaggi, cosa conviene fare? Meglio investire in REIT o in immobili?

Meglio REIT o investire in immobili? – Conclusioni

Veniamo al punto. Cosa conviene fare?
Visti i pro ed i contro di queste due soluzioni ci sono degli investitori per cui potrebbe avere più sento uno piuttosto che l’altro.

Probabilmente ha senso fare un investimento immobiliare tradizionale quando si hanno delle grandi conoscenze del mercato immobiliare (se per esempio sei un professionista che opera già nel settore) e se si hanno già grandi capitali a disposizione. Capitali che permettono di ottenere comunque un buon livello di diversificazione. Per esempio se hai già degli investimenti finanziari di altro tipo (azioni, obbligazioni, ecc…)

Se invece il valore del tuo investimento in immobiliare tramite acquisto di asset reali fosse il tuo unico investimento, ecco che ci penserei due volte. Si tratterebbe di un rischio concentrato molto importante!

Quindi se hai un patrimonio personale limitato, che non ti permetterebbe di diversificare il tuo investimento immobiliare, ecco che forse i REIT potrebbero essere la soluzione più indicata!

L’obiettivo infatti non dovrebbe essere investo in questo o quello strumento perché mi piace di più uno rispetto all’altro. L’obiettivo dovrebbe essere costruire un portafoglio d’investimento che nel suo complesso è in linea con le nostre necessità ed i nostri obiettivi!

Se vuoi scoprire di più su come costruirlo, leggi la nostra guida sull’argomento.