Come trovare affari immobiliari vantaggiosi: il focus sul mercato americano

• Introduzione
• Verifica del titolo di provenienza immobiliare
• Uso di liste per trovare potenziali affari immobiliari
  • Vantaggi derivanti dall’uso delle liste
    • Possibili strategie utili per scovare buoni affari immobiliari
• Modalità di acquisizione alternative: l’owner financing
• Uso dell’inspection per trovare nuovi affari immobiliari
  • Perché è conveniente per trovare buoni affari immobiliari
  • Come possiamo sfruttare l’inspection per limitare il rischio ed investire capitali molto ridotti
• Conclusioni

Introduzione

Chi investe in immobili sa quanto sia difficile trovare affari immobiliari davvero interessanti.

Dove per “affari” intendiamo  di solito edifici:

• situati in quartieri particolarmente interessanti;
• con un valore di mercato inferiore alla media;
• con potenzialità elevate in termini di guadagno. 

In questi casi, spuntare un prezzo vantaggioso ed elevare  il valore di mercato dell’immobile, attraverso una buona opera di ristrutturazione, consente di ricavare o  un’ottima plusvalenza, nel caso di successiva rivendita, oppure una rendita piuttosto soddisfacente, qualora decidessimo di mettere l’immobile in locazione. 

Per arrivare a questo, però, è opportuno avere la capacità di trovare affari immobiliari interessanti, in mercati che non sempre aiutano il potenziale investitore. 

In Italia le strategie per trovare un valido affare immobiliare sono sempre le stesse, ossia:

• affidarsi al contributo di un’agenzia immobiliare;
• sfruttare i classici siti di annunci immobiliari;
• il classico passaparola.

Qualcuno sfrutta anche dei metodi un po’ più avanzati, come l’acquisto in asta o la ricerca di saldi e stralci, NPL, ecc., ma oggi analizzeremo perché, a nostro avviso, con la dovuta preparazione, sia più probabile trovare un buon affare immobiliare negli Stati Uniti, anche magari impiegando qualche strategia differente dal solito.

Questo è, notoriamente, uno dei paesi migliori dove effettuare un investimento immobiliare (mercato solido, domanda di affitti e vendite sempre disponibile, ottime opportunità di guadagno). 

• Ma quali sono le peculiarità del mercato americano, quando parliamo di trovare nuovi affari immobiliari?
• Quali sono gli aspetti cui porre maggiore attenzione?

Vediamoli di seguito.

Verifica del titolo di provenienza immobiliare

Un primo elemento di analisi ce lo può offrire il controllo del titolo di provenienza. 

Si tratta di un documento mediante il quale il venditore è diventato, a suo tempo, proprietario di quel determinato immobile.

Negli USA questo titolo può essere accompagnato da ipoteche o altre eventuali pendenze (se acquistiamo la casa in un’asta immobiliare, possiamo ritrovarci questa sgradevole sorpresa). 

Se il nostro obiettivo è quello di trovare un buon affare, e puntiamo a scovarlo durante un’asta immobiliare, dobbiamo essere certi che:

• il titolo in questione sia davvero pulito e privo di pendenze;
• qualora queste fossero presenti, devono essere note per entità sin da prima della presentazione di un’eventuale offerta di acquisto, evitando così di accollarsele e calcolandole preventivamente nell’offerta che presentiamo.

Uso di liste per trovare potenziali affari immobiliari

In materia di privacy, questa risulta essere meno stringente negli USA, non solo in confronto all’Italia, ma in generale a tutti gli altri paesi europei.

Ciò vuol dire che, chi desidera trovare un buon affare immobiliare, ha l’opportunità di accedere a una mole di dati che in Italia non potrebbe ottenere in nessun modo.

Negli USA si ha la possibilità di accedere a liste di varia natura, in certi casi possono essere anche acquistate. 

I dati in esse contenuti sono pubblici, e non vi è alcuna problematica in materia di privacy. 

Ad esempio, possiamo trovare liste contenenti:

• soggetti che notoriamente non pagano le tasse (per esempio quella sulla proprietà dell’immobile, oppure mutui e bollette), elenco utilissimo per evitare di ritrovarsi con affittuari che non pagano;
• persone che hanno pendenze legali, o addirittura cause di divorzio attualmente in essere.

Grazie a questi elenchi si ha la possibilità di combinare i dati e trovare una selezione di persone che, per vari motivi, potrebbero essere intenzionati e motivati a vendere il loro immobile di proprietà.

Vantaggi derivanti dall’uso delle liste

I vantaggi, in questo caso, sono evidenti:

• si risparmia tempo che servirebbe per scovare nuove opportunità di acquisto;
• si ha modo di aprire un canale di comunicazione, intavolando sin da subito una bozza di trattativa. 

Per farlo è possibile sfruttare varie tipologie di approccio, come le telefonate dirette (le cosiddette “cold calling”) o via lettera, inviata direttamente a casa. 

Così facendo, ci presenteremo in qualità di investitore, affermando la nostra disponibilità a voler intavolare una trattativa per l’acquisto dell’immobile in questione. 

Le eventuali necessità dei  proprietari, trovando il giusto accordo che risolve le loro problematiche più disparate (bisogno di liquidità immediata, volontà di liberarsi di un peso che per loro rappresenta solo dei costi ricorrenti, ecc.) potrebbero permetterci di spuntare un prezzo di acquisto vantaggioso, e quindi un affare immobiliare vero e proprio.

L’accesso a questa serie di informazioni consente di poter ideare e modificare strategie sempre diverse, semplicemente combinando i vari dati. 

Possibili strategie, utili per scovare buoni affari immobiliari

Ad esempio, si può scegliere di creare una lista di persone al di sopra dei 55 anni e che sono proprietari di una casa da più di 7 anni.

Non crediate che ciò sia strano: esiste davvero una statistica, nella quale si afferma che c’è una maggior propensione alla vendita dell’immobile, superato questo lasso di tempo! 

Combinando i dati a nostro piacimento, abbiamo la possibilità di scovare i profili di potenziali venditori ideali, inviando loro una comunicazione e attendendo che almeno uno tra questi si faccia avanti. 

Tali strategie, che per noi italiani sembrano quasi irrealistiche, sono particolarmente utili in mercati competitivi come quello USA, dove trovare un nuovo affare immobiliare, evitando di essere battuti sul tempo, è davvero difficile. 

Questo, a meno che non si lavori nel settore e si possieda dei sistemi computerizzati di “alert”, che consentono di scovare nuovi annunci immobiliari non appena questi vengono inseriti nei vari portali di vendita.

Modalità di acquisizione alternative: l’owner financing

Un altro aspetto interessante da considerare è che in paesi come gli USA, a differenza dell’Italia, si ha la possibilità di trovare modalità alternative di acquisizione dell’immobile. 

Pensiamo, ad esempio, al caso dell’owner financing.

Si tratta di un particolare tipo di operazione, attraverso la quale si acquista un immobile, coprendo parte del prezzo di acquisto con un finanziamento che può essere concesso anche da parte dello stesso venditore.

In casi come questi è come se il venditore si sostituisse direttamente alla banca, potendo stabilire con estrema flessibilità le modalità del finanziamento (addirittura è vengono concessi finanziamenti  anche in misura pari al 100% del valore dell’immobile). 

Sempre con il venditore, sarà possibile definire le peculiarità dello stesso finanziamento, come ad esempio:

• il tasso di interesse e il numero di anni entro il quale restituire la quota di somma finanziata;
• la possibilità di estinguere integralmente il mutuo nel momento in cui si arriva alla scadenza temporale per la restituzione della quota finanziata.

Grazie a questo tipo di strategia, del tutto utopistica per chi è abituato ai regolamenti italiani, si ha modo di porre sotto contratto un immobile a condizioni particolarmente vantaggiose, non solo per chi vende, ma anche per chi acquista. 

Con strategie come l’owner financing si ha la possibilità di creare combinazioni particolari ma perfettamente legali.

Queste consentono di creare punti di incontro e condizioni particolarmente favorevoli per entrambe le parti, a differenza delle classiche modalità di acquisto in contanti o tramite sottoscrizione di un mutuo.

Uso dell’inspection per trovare nuovi affari immobiliari

Una delle peculiarità degli USA, è la consuetudine molto diffusa di prevedere, durante la trattativa, una fase di “inspection” (ispezione). I professionisti e i compratori più esperti, la sfruttano come elemento in più per trovare nuovi affari immobiliari si può puntare anche sulla cosiddetta fase di “inspection”, ossia di ispezione. 

L’inspection è consentita, all’interno di una trattativa di acquisto immobiliare, entro un range temporale variabile tra i 7-15 giorni. 

In questo periodo è possibile eseguire un’analisi approfondita (servendosi di un esperto del settore), che ci consente di:

• visionare l’appartamento in ogni dettaglio;
• identificare la presenza di eventuali problematiche o carenze.

Perché è conveniente per trovare buoni affari immobiliari

Tale strategia è utilissima anche ai fini di spuntare uno sconto ulteriore sul prezzo di vendita, soprattutto se si è già trovato una bozza di accordo contrattuale con il venditore. 

Ad esempio, si potrebbe versare una piccola somma di denaro per “bloccare” la casa (il cosiddetto deposito), e riservarsi la decisione di completare l’acquisto solo dopo la fase di inspection. 

A questo punto, qualora si trovassero nell’immobile delle problematiche, per le quali sono necessari interventi di manutenzione, potremmo continuare la trattativa, dichiarando di  accettare di acquistare l’immobile solo se il proprietario ci concede un’ulteriore sconto, utile per sopperire alle spese di manutenzione necessarie a risolvere il problema individuato

Inoltre, qualora le condizioni della casa, in seguito all’inspection, non venissero considerate soddisfacenti, si ha la possibilità di recedere dal contratto senza alcun problema e senza perdere il diritto alla restituzione della nostra somma di deposito.

Ciò è possibile solo se rimaniamo all’interno del range temporale entro il quale ci è consentito di poter effettuare l’inspection sull’immobile. 

Può sembrare una piccola cosa, ma non doversi ritrovare a investire cifre ulteriori per il miglioramento dell’immobile, successivamente all’acquisto, può rappresentare un vantaggio di non poco conto.

Come possiamo sfruttare l’inspection per limitare il rischio ed investire capitali molto ridotti

L’uso dell’inspection può essere utile anche in un’ulteriore strategia, per certi versi molto insolita.

Essa prevede di mettere sotto contratto l’immobile, usando il periodo temporale per l’ispezione, non tanto per effettuare dei veri controlli sulla casa, ma quanto per cercare un nuovo acquirente al quale vendere il contratto di proprietà.

Ecco un esempio pratico.

L’immobile che vogliamo acquistare vale attualmente 100.000 dollari e può essere ristrutturato con circa 40.000 dollari, ma sappiamo che può arrivare ad avere un valore di mercato pari anche a 200.000 dollari.

Accettiamo l’offerta e mettiamo un deposito per bloccare la vendita dell’appartamento alla cifra di 100.000, facendo scattare il periodo di tempo entro il quale possiamo far eseguire l’inspection.

Durante questo lasso di tempo, però, oltre ad ispezionare la casa, ci adopereremo per trovare qualcuno che potrebbe essere interessato a subentrare nell’affare immobiliare che abbiamo individuato..

Supponiamo quindi di trovare un potenziale acquirente che, aggiungendo 10.000 dollari, sia disposto di inserirsi all’interno di questo contratto da 100.000 dollari, ovvero un importo superiore anche al depositoche abbiamo messo.

Così facendo si può arrivare al giorno del closing e scegliere tra due opzioni:

• cedo il mio contratto al secondo investitore, ricavandone un surplus di 10.000 dollari;
• creo un “double o simultaneous closing” nello stesso giorno, con il quale acquistiamo entrambi l’immobile, quasi nello stesso momento (prima noi e poi lui) ottenendo così un ritorno immediato di 10.000 dollari.

Una strategia per certi versi insolita, che non ci farà acquistare la proprietà dell’immobile, ma ottenere un guadagno pressoché immediato.

Conclusioni

Come abbiamo visto ci sono sempre buone possibilità, all’interno del mercato immobiliare americano, che possono consentirci di conseguire ottimi affari immobiliari.

Quel che conta è saper identificare la strategia più idonea con i nostri obiettivi di investimento.

Il Real Estate USA è estremamente competitivo ed è difficile trovare opportunità immobiliari interessanti senza il rischio di vedersele soffiare da sotto il naso.

Anche per questo, affidarsi al contributo professionale di realtà che conoscono e operano stabilmente nel settore, può rappresentare quella forma di assicurazione, ideale per trovare i migliori affari immobiliari al prezzo di mercato più interessante.

Con il supporto di REMIDA, realtà consolidata nel settore delle operazioni immobiliari USA, troverai sempre nuove opportunità di investimento, che potranno garantire una rendita continuativa nel tempo, se ben gestite.

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