Cessione quote di società immobiliari estere: tassazione

Le plusvalenze da cessione di immobili e società immobiliari estere deve essere valutata con attenzione in quanto presenta delle peculiarità rispetto all'ordinaria disciplina. In questo articolo esploreremo le opportunità e i rischi legati ai criteri di collegamento per la tassazione delle plusvalenze da cessione di quote di società immobiliari estere. Andremo ad analizzare, in particolare, quanto previsto dalla normativa nazionale e convenzionale.
Criteri di collegamento per la tassazione delle plusvalenze da cessione di partecipazioni
Il criterio di collegamento per la tassazione delle plusvalenze derivanti dalla cessione di partecipazioni è legato alla residenza fiscale del soggetto cedente. A sancire questo principio è l'art. 13, par. 5 del modello di Convenzione OCSE.
In particolare, quindi, l'imposizione della plusvalenza derivante dalla cessione, da parte di un soggetto residente in Italia, di partecipazioni in società estere, prevede come principio generale quello di tassazione esclusiva nello Stato di residenza. Il principio generale viene derogato, prevedendo la tassazione concorrente nello Stato di residenza del cedente e nello Stato della fonte (se, naturalmente, la legislazione interna di quest'ultimo lo prevede), in tre casi:

Quando il soggetto ha trasferito la propria residenza fiscale nell’altro Stato in un periodo di tempo ragionevolmente prossimo alla cessione;
Quando oggetto del trasferimento sono partecipazioni in società immobiliari;
Se la partecipazione ha carattere di particolare rilevanza.

Fattispecie sicuramente più complessa è quella che riguarda l'individuazione del criterio di collegamento per le plusvalenze derivanti dalla cessione di partecipazioni in società di persone. La questione risulta decisamente più complessa in quanto, come rilevato dallo stesso Commentario, il principio della tassazione esclusiva nello Stato del cedente è applicabile nei soli casi in cui lo Stato di residenza della partnership la consideri quale un ente “opaco”, ovvero separato dai soci che ne detengono le quote.
Nel momento in cui, invece, si parla di cessione di immobili o di cessione di partecipazioni in società immobiliari è necessario tenere in considerazione aspetti peculiari, che andiamo di seguito ad analizzare.

"Gains from the alienation of any property, other than that referred to in paragraphs 1, 2, 3 and 4, shall be taxable only in the Contracting State of which the alienator is a resident"
Art. 13, par. 5 modello OCSE

Il caso della Convenzione con la Cina
Peculiare in questa casistica è l'art. 13, par. 5 della Convenzione contro le doppie imposizioni stipulata con la Cina, la quale prevede una tassazione concorrente della plusvalenza. Tale disposizione, derogando al modello OCSE, prevede quanto segue:

"Gli utili derivanti dall'alienazione di azioni diverse da quelle indicate nel paragrafo 4, che costituiscono una partecipazione di almeno il 25% in una società che è residente in uno Stato contraente, sono imp...