Инвестирование в объекты недвижимости на Пхукете – актуальные стратегии на 2024 год

Международные эксперты считают, что самым привлекательным в инвестиционном плане местом покупки недвижимости считается Таиланд, а именно – остров Пхукет. Но важно понимать, как правильно выбирать объекты.

Только ликвидная недвижимость

Выбирая объект недвижимость, ориентироваться необходимо на прибыль от аренды, а также его капитализацию (это нужно, если в дальнейшем планируется перепродажа). К примеру, когда жилье приобретается на этапе котлована, после введения сооружения в эксплуатацию цена увеличится примерно на 40%. Помимо этого, стоимость объектов увеличивается в случае, если они расположены на ликвидных локациях. При неправильном подходе можно вложить средства в ту квартиру, которую реализовать будет сложнее.

Особенности расчета доходности от вложенных средств

10% годовых, реализация за 50% от реальности стоимости:

• доход за 12 месяцев – 10%;

• прибыль за 10 лет – 100%;

• реализация за 50% от цены: -50%;

• итоговая прибыль: 100% — 50% = 50%.

7% годовых, реализация на 50% дороже:

• доход за 12 месяцев – 7%;

• прибыль за 10 лет – 70%;

• реализация с приростом в 50%: +50%;

• итоговая прибыль: 70% + 50% = 120%.

Второй вариант более привлекателен, поскольку позволяет получить более значимую прибыль. Но такое возможно, если объект продается дороже.

Чтобы рассчитывать на более высокий доход, следует выбирать ликвидные объекты, а также оценивать основные условия приобретения. Только так можно снизить вероятность возникновения проблем в процессе продажи объекта. Если инвестировать накопления в ликвидные объекты недвижимости, никаких сложностей во время продажи в дальнейшем не будет.

От чего зависит стоимость?

Ключевые факторы:

• Месторасположение. Объекты недвижимости, расположенные рядом с береговой линией или достопримечательностями, выгоднее приобретать. Обязательно нужно обращать внимание на инфраструктуру, наличие качественной автомобильной дороги. Если выбран район, который привлекателен для туристов, в дальнейшем жилье можно предоставлять в аренду по выгодной цене.

• Вид из окна. Насколько бы привлекательной не была локация, плохой вид из окна, например, на стройку или стену соседнего здания, сразу же повлияет на потенциальную прибыль от сдачи в аренду. Гораздо охотнее приобретают или арендуют то жилье, из окон которого видно море, интересные объекты инфраструктуры, горы.

• Качество объекта. Если в жилье отсутствует ремонт или объект построен плохо, все это может стать причиной появления дополнительных проблем. Например, потребуются дополнительные средства на ремонт. Если же застройка некачественная, выгодно в дальнейшем ее продать не получится.

• Стоимость. Начальная цена должна быть привлекательной. При чрезмерно высоких инвестициях сложно получить хорошую прибыль.

Использование схемы гарантированного возврата вложенных средств

Суть этой инвестиционной модели заключается в том, что человек приобретает объект недвижимости, передает его специальной компании в управление. Он в дальнейшем получает определенную прибыль от аренды. Средний доход – около 10% в год относительно прописанной в контракте стоимости жилья.

Но перед тем как воспользоваться подобными программами, следует их детально изучить. Обязательно нужно обращать внимание на финансовую стабильность выбранной для сотрудничества управляющей компании. Не менее важно изучать условия сотрудничества.

Причины популярности подобных программ:

• Человек получает стабильную прибыль. На нее не влияет ни спрос на аренду, ни какие-либо изменения в условиях рынка.

• Сотрудники управляющей компании занимаются обслуживанием, маркетингом, уборкой и другими мероприятиями. Собственнику эти задачи выполнять не нужно.

• Если для сотрудничества выбран проверенный отельный бренд, можно получить привлекательный для потенциальных инвесторов и туристов объект.

Собственники комплексов, отдающие предпочтение такой программе, получают прибыль даже в случае, если заполняемость минимальная. Данный вариант особо выгодно использовать на начальном этапе (в первые несколько лет). Ведь требуется некоторое время, чтобы привлечь постоянных клиентов.

Rental Pool – эффективная программа

В программу Rental Pool, как правило, переходят после того, как заканчивается гарантированный период. В этом случае считается общая прибыль от предоставления объектов недвижимости, собственники которых участвуют в этой программе, в аренду. Ее распределяют между «пулом». При установлении, какой доход получает тот или иной участник программы Rental Pool, во внимание принимается количество вложенных средств.

Прибыль собственников увеличивается, если осуществляется комплексное управление, а также высококачественное обслуживание. Она может быть выше, чем доход в гарантированный период.

Доход снижается, если управление некачественное, неэффективное. Именно поэтому здесь важно правильно все рассчитывать.

Прибыль от программы Rental Pool получают несколькими способами. Отличаются они тем, на каком этапе осуществляется разделение вычета между собственниками недвижимости и отелем:

• Profit Share. Из общего дохода, получаемого от всех входящих в «пул» квартир, руководство отеля вычитает те затраты, которые «уходят» на управление, рекламу. Из оставшейся суммы отель забирает себе от 20 до 30%. Остальная сумма разделяется между всеми участниками «пула».

• Revenue Share. В этом случае из общего дохода вычитаются затраты на рекламу, управление. После этого для каждого собственника рассчитывается прибыль из оставшегося дохода. Для этого учитывается размер доли.

Чтобы проще было разобраться во всем, следует обратить внимание на пример.

Условия: квартира площадью в 35 кв. мю, стоимость объекта – около 3 500 000 бат.

За первые пять лет можно получить такой гарантированный доход:

• Ежегодный гарантированный доход – 238 000 бат (за все пять лет 1,19 миллиона бат).

• Размер подоходного налога – 3% каждый год (7 140 бат). За установленный срок 35,7 тысячи бат.

• Каждый год на обслуживание придомовой территории уходит около 24 800 бат. За пять лет нужно заплатить 124 000 бат.

• Ежегодно чистый доход – 206 000 бат (за 5 лет 1,03 миллиона бат).

Прибыль от пятилетней программы Rental Pool:

• Суточная арендная ставка – 3 000 бат.

• Минимальный показатель заполняемости в течение года – 60% (221 день).

• Gross revenue – около 663 000 бат за год.

• Доля отеля – примерно 265 200 за год.

• Годовая доля владельца – 397 800 бат.

• Величина подоходного налога – 11 900 бат.

• За обслуживание придомовой территории нужно оплачивать каждый год 24 800 бат.

• Чистый фактический доход в год – около 361 000 бат.

Прибыль за 10 лет при использовании двух программ:

• Доход от аренды – 2 835 230 бат.

• Капитализация за десять лет – 60%.

• Общий доход (учитываются и вложенные средства) – 4 650 830 бат.

Заключение

Общий доход за десять лет в случае, если комбинируется несколько программ, довольно большой. Не менее привлекательна и капитализация. Перед тем как принять окончательное решение, нужно учитывать и все возможные риски. Ведь условия на рынке недвижимости Таиланда периодически меняются.

The post Инвестирование в объекты недвижимости на Пхукете – актуальные стратегии на 2024 год first appeared on Журнал про недвижимость.