Очередной выпуск* по поводу "покупать, или снимать". Сейчас он играет новыми красками.

Важно: тут размышления экономические. Все-ж блог типа на тему финансов. Ясно что у аренды есть большие плюсы: протечки не по вашей вине, проблемы с домом типа соседи залили(если вещи не попортили), или крыша протекла, или просто появились причины арендовать другое место — это все плюсы аренды. Что-то сломалось — часто можно предъявить арендодателю, и просто съехать если мозги делает. Впрочем этов се вопросы договора, но в любом случае — большой плюс — мобильность.А большой минус — нежелательная мобильность. Т.е. вас могут сначала выгнать, а потом доказывайте что не верблюд и трясите ущерб. Ну если вы не у нотариуса это все делали..Еще плюс — амортизация не ваша проблема в России, обычно. Но это же и минус — отделать свое гнездышко как вы хотите вы не можете, т.к. оно не ваше..Ладно. Теперь к экономике. Допустим у вас 20 млн. И вы можете купить квартиру. Аренда такой квартиры в центре Питера будет стоить где-то 100 в месяц. Ясно что квартира которая стоит 20 в Москве будет сдаваться дешевле, а в глубинке — дороже. 100 за 20 это примерно то что в центре Питера, но я думаю как то так. Что это значит для арендадателя? Ну может быть много причин не продавать квартиру. Например у меня есть планы съехать из моего текущего жилья, но точно нет планов его продавать — когда ни будь сдам скорей всего. Причем скорей всего «своим», и ниже рынка, но штоб не барагозили. Почему? Потому что квартира имеет сентиментальную ценность.В общем арендадатель не факт что лох в целом, только финансово..А теперь рассмотрим продавца. Вот он уже год продает. Допустим он считает себя очень умным, и… Даже сдает кв в аренду, тыщ даже за 100(ха ха, но допустим). Это 1,2 в год. Точно без плюсов по инфляции. Куча квартир на рынке по году уже. И пребывают квартиры на рынок быстрей чем убывают. А ставка все еще очень высока. Получится ли продать за следующий год за 20, то что уже год за 20 продать не удалось? 50 на 50, но думаю скорей нет чем да. Но допустим даже через год получится.Выйдет что продавали два года, первый сдавали скажем за 80, второй за 100(еще раз хаха, но дпоустим). Получили 960 + 1,2 22,16 млн.Если бы продали за 16 сразу(а усвистело бы за месяц) — получили бы 16% + 20% от депозитов… Получили бы 22,27. Но все-ж 16 это я заложил мощный дисконт, по сути банкротства.Скорей будет дисконт 10%… Продай ребята за 18, за два года на депозитах было бы 25. Разница 2,7 млн. Или 10%.Но… Кто-ж год назад знал что 16% будет так долго, а потом вообще 21%?Тогда так. Год мучились продавали за 20, поняли что хрен… Продали за 18 сегодня. Что получили?18 + 0,96 + 3,6(!) = 22.56. Ну и вопрос что с ними дальше делать, и это факт. А если продавать еще год — то продавать можно еще и два. Квартир на вторичке лишь больше. Базовый сценарий что квартира так и останется вашей еще через год, вам в лучшем случае заплатят еще 1.2(но меньше, я хз какой дисконт за просмотры, но он есть), и вы дальше будете получать сильно меньше депозита. Правда мб с началом падения ставки как-то зашевелятся покупатели, и будет шанс пытаться продать дороже. Но навес выкупать будут долго. Месяц ожидания стоит вам более 200к.А если посмотреть со стороны покупателя? LQDT Дает грубо 20%. Это 333к в месяц(!). Аренда 100. 233к в месяц пока вы ищите квартиру, и ищете покупателя который хочет продать, а не продавать. Каждые пять месяцев ваш бюджет на покупку растет на миллион.В общем если вы хотите что то купить за кеш — лучше подождать. :)А если вы хотите ПРОДАТЬ, а не продавать — посмотрите цены на аналогичное. И поставьте заметно ниже. Продавцов больше чем покупателей, вы должны быть лучшем предложением в стакане. Нет ваш уникальный объект не уникальный, и нет его никто не оценит по всем заслугам. Оценят когда инфляция догонит)Ну или он реально уникальный(но это не вам решать), или вам очень повезло.Я когда-то продавал студию в новостройке, нашел такие же. Повесил цену ниже, усвистела за месяц.*-(хотя кажется в телеге на эту тему не писал, но несколько раз в ВК, в конце https://t.me/LadimirKapital

Фев 5, 2025 - 16:49

Очередной выпуск* по поводу "покупать, или снимать". Сейчас он играет новыми красками.

Важно: тут размышления экономические. Все-ж блог типа на тему финансов. Ясно что у аренды есть большие плюсы: протечки не по вашей вине, проблемы с домом типа соседи залили(если вещи не попортили), или крыша протекла, или просто появились причины арендовать другое место — это все плюсы аренды. Что-то сломалось — часто можно предъявить арендодателю, и просто съехать если мозги делает. Впрочем этов се вопросы договора, но в любом случае — большой плюс — мобильность.

А большой минус — нежелательная мобильность. Т.е. вас могут сначала выгнать, а потом доказывайте что не верблюд и трясите ущерб. Ну если вы не у нотариуса это все делали..

Еще плюс — амортизация не ваша проблема в России, обычно. Но это же и минус — отделать свое гнездышко как вы хотите вы не можете, т.к. оно не ваше..

Ладно. Теперь к экономике. Допустим у вас 20 млн. И вы можете купить квартиру. Аренда такой квартиры в центре Питера будет стоить где-то 100 в месяц. Ясно что квартира которая стоит 20 в Москве будет сдаваться дешевле, а в глубинке — дороже. 100 за 20 это примерно то что в центре Питера, но я думаю как то так.

Что это значит для арендадателя? Ну может быть много причин не продавать квартиру.
Например у меня есть планы съехать из моего текущего жилья, но точно нет планов его продавать — когда ни будь сдам скорей всего. Причем скорей всего «своим», и ниже рынка, но штоб не барагозили. Почему? Потому что квартира имеет сентиментальную ценность.

В общем арендадатель не факт что лох в целом, только финансово..

А теперь рассмотрим продавца. Вот он уже год продает. Допустим он считает себя очень умным, и… Даже сдает кв в аренду, тыщ даже за 100(ха ха, но допустим). Это 1,2 в год. Точно без плюсов по инфляции. Куча квартир на рынке по году уже. И пребывают квартиры на рынок быстрей чем убывают. А ставка все еще очень высока. Получится ли продать за следующий год за 20, то что уже год за 20 продать не удалось? 50 на 50, но думаю скорей нет чем да. Но допустим даже через год получится.

Выйдет что продавали два года, первый сдавали скажем за 80, второй за 100(еще раз хаха, но дпоустим). Получили 960 + 1,2
22,16 млн.

Если бы продали за 16 сразу(а усвистело бы за месяц) — получили бы 16% + 20% от депозитов…
Получили бы 22,27. Но все-ж 16 это я заложил мощный дисконт, по сути банкротства.

Скорей будет дисконт 10%… Продай ребята за 18, за два года на депозитах было бы 25. Разница 2,7 млн. Или 10%.

Но… Кто-ж год назад знал что 16% будет так долго, а потом вообще 21%?

Тогда так. Год мучились продавали за 20, поняли что хрен… Продали за 18 сегодня. Что получили?

18 + 0,96 + 3,6(!) = 22.56. Ну и вопрос что с ними дальше делать, и это факт. А если продавать еще год — то продавать можно еще и два. Квартир на вторичке лишь больше. Базовый сценарий что квартира так и останется вашей еще через год, вам в лучшем случае заплатят еще 1.2(но меньше, я хз какой дисконт за просмотры, но он есть), и вы дальше будете получать сильно меньше депозита. Правда мб с началом падения ставки как-то зашевелятся покупатели, и будет шанс пытаться продать дороже. Но навес выкупать будут долго. Месяц ожидания стоит вам более 200к.

А если посмотреть со стороны покупателя? LQDT Дает грубо 20%. Это 333к в месяц(!).
Аренда 100. 233к в месяц пока вы ищите квартиру, и ищете покупателя который хочет продать, а не продавать. Каждые пять месяцев ваш бюджет на покупку растет на миллион.

В общем если вы хотите что то купить за кеш — лучше подождать. :)

А если вы хотите ПРОДАТЬ, а не продавать — посмотрите цены на аналогичное. И поставьте заметно ниже. Продавцов больше чем покупателей, вы должны быть лучшем предложением в стакане. Нет ваш уникальный объект не уникальный, и нет его никто не оценит по всем заслугам. Оценят когда инфляция догонит)

Ну или он реально уникальный(но это не вам решать), или вам очень повезло.

Я когда-то продавал студию в новостройке, нашел такие же. Повесил цену ниже, усвистела за месяц.

*-(хотя кажется в телеге на эту тему не писал, но несколько раз в ВК, в конце

https://t.me/LadimirKapital