Hauskauf: Bausparen war gestern – moderne Wege zur Baufinanzierung

Bausparvertrag: Traditionelle Finanzierung mit Tücken? Alternativen wie Annuitätendarlehen oder Mietkauf bieten Chancen – doch auch hier gibt es Fallstricke, die Anleger kennen sollten.

Der Bausparvertrag hat in Deutschland eine lange Tradition, steht aber zunehmend in der Kritik. Für kleinere Modernisierungen oder mit staatlicher Förderung ist er manchmal eine sinnvolle Lösung. Doch verschwindend geringe Zinsen, die je nach Vertrag und Anbieter bei rund 0,2 Prozent liegen können, und hohe Abschlussgebühren schrecken viele Anleger ab. 

Zudem schränkt es die Flexibilität stark ein, da Sparer das angesparte Geld nur für wohnungswirtschaftliche Zwecke verwenden dürfen. Viele Experten raten daher von Bausparverträgen ab. Doch was dann? Diese Alternativen haben Immobilienkäufer und -besitzer, wenn sie Geld brauchen oder welches ansparen wollen:

Annuitätendarlehen: Sofortige Baufinanzierung

Für konkrete Bauvorhaben ist ein Annuitätendarlehen eine gute Option – also das klassische Baudarlehen. Bei dieser Finanzierungsart steht das Kapital sofort zur Verfügung und die Rückzahlung erfolgt in gleichbleibenden monatlichen Raten aus Zins und Tilgung. Mit einem für mehrere Jahre festen Zinssatz bietet es zudem Planungssicherheit. Im Vergleich zum Bausparvertrag ist das Annuitätendarlehen flexibler und meist günstiger bei Summen ab 50.000 Euro, so die Verbraucherzentralen. Wer Sondertilgungen plant, der muss bei Kreditabschluss ganz genau hinschauen. Diese sind bei Annuitätendarlehen nämlich oft limitiert oder verursachen sogar zusätzliche Kosten. 

Forward-Darlehen: Anschlussfinanzierung sichern

Für Eigentümer, deren Zinsbindung in den nächsten Jahren ausläuft, kann ein Forward-Darlehen als Anschlussfinanzierung sinnvoll sein. Dieser Kredit beginnt nicht sofort, sondern erst zu einem gewählten Stichtag, der bis zu fünf Jahre in der Zukunft liegt. Die Besonderheit bei Forward-Darlehen ist, dass sich Kreditnehmer damit die aktuellen Zinssätze für ihren Stichtag sichern – sie gehen damit aber auch eine Wette ein. Denn das Darlehen kann vor steigenden Zinsen schützen. Es gibt aber auch das Risiko, dass die Zinsen in der Zwischenzeit sinken und das Darlehen dadurch zum Stichtag teurer ist. Haben Kreditnehmer Pech mit der Zinsentwicklung, müssen sie das ausbaden. Einen Rückzieher können sie nicht machen, die Vereinbarung ist bindend, auch wenn sich zum Beispiel die eigenen Lebensumstände geändert haben.Immobilienmarkt 2025: Wer günstige Gelegenheiten findet, sollte zugreifen

Endfälliges Darlehen: Die große Rechnung kommt zum Schluss

Eine weitere Finanzierungsvariante ist das endfällige Darlehen, oft kombiniert mit einem Sparvertrag. Hier zahlen Darlehensnehmer während der Laufzeit ausschließlich Zinsen, während sie Kapital in einem Sparvertrag ansparen, um die Kreditsumme am Ende der Laufzeit auf einen Schlag zu tilgen. Diese Modelle sind jedoch risikobehaftet. Die Rendite des Sparvertrags kann zum Beispiel niedriger ausfallen als erwartet und damit das Ansparen der Endsumme erschweren. Außerdem sind die Zinskosten bei solchen Darlehen deutlich höher, da die Kreditsumme über die ganze Laufzeit gleich hoch bleibt. Für selbstgenutzte Immobilien empfiehlt es sich daher, das Darlehen direkt zu tilgen, um unnötige Zusatzrisiken zu vermeiden.

Alternative Finanzierungsmöglichkeiten

Die staatliche Förderberank KfW unterstützt energieeffizientes Bauen und Sanieren mit zinsgünstigen Krediten. Diese eignen sich für Bauherren, die klimafreundliche Maßnahmen planen. Voraussetzung ist die Einbindung eines Energieeffizienz-Experten. Zusätzlich bietet die KfW Tilgungszuschüsse von bis zu zwölf Prozent der Kreditsumme, wenn hohe Effizienzstandards wie das Effizienzhaus 55 erreicht werden.

Eine weitere Alternative ist der Mietkauf. Hierbei wird die Immobilie zunächst gemietet, wobei ein Teil der Mietzahlungen als Anzahlung für den späteren Kauf angerechnet wird. Der Mietkauf kann eine Option für Personen mit wenig Eigenkapital sein. Allerdings können solche Modelle etwa überhöhte Miet- oder Kaufpreise enthalten, die deutlich über dem Marktwert liegen. Zudem fallen Notarkosten und oft auch hohe Anzahlungen an, die die Finanzierung belasten können. Diese zusätzlichen Ausgaben machen den Mietkauf häufig teurer als klassische Baufinanzierungen.ww Erbbaurecht

ETF-Sparpläne: Renditestark und flexibel

Eine moderne Alternative bietet sich Anlegern, die auf mehr Rendite und flexibel bleiben möchten: ETF-Sparpläne. „Für chancenorientierte Geldanlagen bietet sich ein Aktien-ETF auf einen weltweiten Aktienindex an“, empfiehlt Niels Nauhauser, Finanzexperte der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg. Mit ETFs können Anleger breit gestreut in Indizes wie den MSCI World investieren, die historisch Renditen von etwa acht Prozent pro Jahr erzielen. Wer aber explizit auf eine Immobilie spart, dem müssen auch die Nachteile dieser Sparvariante bewusst sein: Es gibt keine Planungssicherheit, keine staatlichen Förderungen und es sind auch Verluste möglich. ETFs eignen sich daher eher für den langfristigen Vermögensaufbau und risikobewusste Anleger, die kurzfristige Schwankungen aushalten können.

Bausparvertrag in Ausnahmefällen attraktiv

Angesichts der vielen Alternativen ist es entscheidend, die eigenen Ziele und finanziellen Rahmenbedingungen genau zu prüfen. Für bestimmte Situationen kann auch ein Bausparvertrag sinnvoll sein: „Bausparen lohnt sich generell für alle zukünftigen Maßnahmen rund um Wohnungen oder Häuser, sofern die Objekte einem selbst gehören“, erklärt Henning Ludwig, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Lübeck. „Für Selbstnutzer, die Rücklagen für Modernisierungen bilden wollen, ist der Bausparvertrag eine gute Wahl: Im Grunde spart man gezielt auf ein ‚Haussparbuch‘ ein, das nicht so leicht für andere Zwecke angetastet werden kann.“