Dallo sviluppo… alla «speculazione buona»

di Rosaria Barrile

La logistica si prepara ad entrare nel nuovo anno con il piede giusto: nonostante un contesto difficile, che ha fortemente risentito dalle tensioni geopolitiche, ha mantenuto nei mesi scorsi performance stabili riuscendo ad attrarre nuove risorse.
Nel primo semestre del 2024 il comparto ha registrato investimenti pari a 500 milioni di euro pari al 15,2% del volume totale del Commercial Real Estate, in linea con i trend registrati nei primi sei mesi del 2023. Su scala nazionale, come ha rilevato il Borsino Immobiliare della Logistica realizzato da WCG-World Capital Group, in collaborazione con Nomisma, si è verificato inoltre un incremento dei canoni di locazione del 10% per gli immobili nuovi, mentre per l’usato i valori sono aumentati soltanto nelle principali piazze con percentuali più contenute.
A fare il punto con Economy sulle specificità della logistica italiana è Francesco Nappo, Italy Expansion Director di Scannell Properties, società privata di investimento e sviluppo immobiliare che si concentra sullo sviluppo Build-To-Suit e speculativo di strutture industriali e logistiche. «La logistica italiana come asset class è passata nell’arco di un decennio dal non trovare spazio nei report istituzionali a essere la seconda in termini di volumi di investimento», spiega Nappo. «Tale balzo in avanti si deve allo sviluppo dell’ecommerce e alle nuove abitudini di acquisto dei consumatori. Con il boom dell’ecommerce e l’arrivo di operatori istituzionali si sono create le condizioni perché l’Italia diventasse uno dei Paesi in cui investire di più: il parco immobiliare logistico risultava datato e non adatto alle esigenze di una supply chain moderna. L’ecommerce ha incrementato questo bisogno tanto più che in Italia la diffusione degli acquisti on line si è sviluppata con notevole ritardo rispetto a paesi quali Germania, Scandinavia e Inghilterra. La domanda per questa tipologia di asset inoltre è sempre stata più alta dell’offerta. Questa situazione ha spinto diverse società straniere, tra cui anche Scannell Properties, a investire nella Penisola a partire dal Nord Italia dove era situata la maggior parte delle grandi industrie. La logistica moderna, quindi, per come la conosciamo oggi anche in Italia, si è sviluppata a partire dal 2014-2015. Prima di quella data gli unici investimenti effettuati erano quasi esclusivamente quelli su commessa ed erano affidati a società di sviluppo immobiliare. Negli ultimi tre anni, invece, nel periodo successivo alla pandemia, siamo passati a una nuova fase: l’investimento speculativo, ovvero non su commessa, ha superato il milione di metri quadrati di investimenti».

Il nodo della sostenibilità

Con oltre 14 progetti completati o in fase di pipeline in Italia, nello scorso mese di ottobre Scannell Properties ha inaugurato la posa della prima pietra del nuovo sviluppo logistico di via di Salone 129 a Roma. Situato a soli 2 chilometri dal Grande Raccordo Anulare e a 15 minuti dal centro città, il nuovo sviluppo, che prevede la realizzazione di un deposito composto da due unità indipendenti di circa 5.500 metri quadrati l’una, su una superficie di circa 33.000 metri quadrati, incorpora i pilastri chiave della logistica di nuova concezione costituiti da un’elevata automazione e da elevati standard di sostenibilità ambientale. L’immobile e le relative pertinenze sono stati progettati nel pieno rispetto del processo di certificazione Breeam Excellent che stabilisce requisiti elevati sia per l’attività distributiva, che per le dotazioni impiantistiche.
«Scannell Properties è attenta alle tematiche ambientali tra cui il consumo di suolo», sottolinea Nappo. «Occorre precisare però che quando si tratta di sviluppi immobiliari di grandi dimensioni è necessario individuare aree molto estese e non urbanizzate dato che si va incidere inevitabilmente sulla viabilità cittadina. Difficilmente all’interno delle città vi possono essere aree di 200-300mila metri quadrati brownfield. La crescente domanda di spazi logistici, soprattutto per il segmento last mile che richiede vicinanza ai centri urbani, rende inoltre difficile trovare terreni disponibili in posizioni strategiche. Oggi il settore è molto più attento al rispetto di requisiti di sostenibilità e anche la normativa edile deve rispettare determinati criteri Esg. Vi sono tuttavia delle criticità: noi, come tutti gli investitori istituzionali, di fronte a un progetto brownfield, ossia una riconversione di siti preesistenti, apriamo un processo di due diligence ambientale affrontando l’inevitabile incertezza legata alle tempistiche degli iter di bonifica e di rilascio dei permessi di costruzione. Purtroppo oggi, per questo motivo, molte società preferiscono costruire da greenfield. Su questo punto occorre quindi avviare un’azione di sistema per innescare un processo virtuoso: la necessità di avere tempistiche di sviluppo certe per gli investitori istituzionali può e deve combinarsi con la necessità di molti comuni italiani di riqualificare aree già esistenti».

Solidi fondamentali

Secondo il Borsino Immobiliare della Logistica, nel primo semestre del 2024 il take up è stato di poco superiore al milione di metri quadrati confermando la necessità di spazi efficienti e sostenibili da parte degli operatori. Per quanto riguarda invece i nuovi sviluppi immobiliari, si prospettano oltre 4,4 milioni di metri quadrati in pipeline. Di questi 1,3 milioni di metri quadrati saranno sviluppati in Lombardia, di cui il 30% a Milano.
«Da parte degli investitori sta crescendo l’interesse per la penisola e le prospettive per il 2025 si confermano positive. Il mercato italiano è sano e solido come attestano tutti gli indicatori principali. Se guardiamo ad esempio al vacancy rate, ossia ai magazzini non affittati, l’Italia si ferma al 3,8% contro il dato medio europeo del 5%», sottolinea Nappo. «Negli ultimi anni sono stati costruiti molti immobili a scopo speculativo e quindi il mercato in questo momento deve ancora assorbire questi spazi».
Per il 2025 secondo le stime di Scannell Properties, vi dovrebbe essere un miglioramento costante dei valori. «Il momento peggiore per il comparto, non solo in Italia, è stato quello dell’inizio della guerra in Ucraina. Il conflitto non solo ha fatto alzare i costi di costruzione, ma ha anche messo in stand by gli investimenti che tipicamente risentono dell’instabilità del contesto geopolitico. Nei primi anni della guerra in Europa si è registro un crollo del take up del 30%, e in alcuni Paesi persino del 40%. In Italia tuttavia non c’era stato questo crollo e se si guarda al periodo più recente, nel primo semestre del 2024 il take up complessivo è stato di circa 1,1 milioni di metri quadrati (ovvero il 25% in meno rispetto alla prima metà del 2023)».
Nonostante le premesse siano positive, il mercato italiano resta esposto all’incertezza del contesto geopolitico, come conclude Nappo, perché «molto dipenderà da quanto accadrà sia sui fronti più caldi dello scenario geopolitico internazionale, sia per quanto riguardo l’eventualità di nuovi dazi da parte degli Usa. La logistica però, per sua stessa natura, è un asset in continuo cambiamento e questo la rende più veloce anche nel trovare soluzioni adeguate al contesto rispetto ad altre asset class meno flessibili».

di Rosaria Barrile

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